Kako uložiti u stambene zgrade i komplekse bez novca

Želite li investirati u nekretnine, ali im nedostaje znanje? Ako je odgovor DA, evo potpunog vodiča o tome kako uložiti u stambene zgrade i komplekse bez novca.

Ulaganje u stambene zgrade i komplekse velika je obveza, kako financijski tako i na drugi način. Stoga nije čudno što se to ponekad opisuje kao karijera, a ne samo kao strategija ulaganja. Upravljanje apartmanskim kompleksima zahtijeva dublju razinu uključenosti u usporedbi s upravljanjem jedinicama za obitelji, bilo fizički, tako i financijski. Zatim opet, ulaganje u stambene zgrade dolazi sa svojim vrlo vlastitim prednostima koje su vrlo jedinstvene u niši.

Zašto su stambene zgrade i kompleksi velika investicija

  • Akumulacija kapitala: Više stanara plaćate hipoteku. Uz manje ponude, možete prikupiti značajan portfelj imovine za legalizirano planiranje u daleko manje vremena.
  • Leveridža: Trošak kapitala nikada nije bio privlačniji, a tu je i mnoštvo različitih zajmova za odabir. Sada je vrijeme za zaključavanje dugoročnog duga i plaćanje značajne glavnice tijekom vremena.
  • Novčani tijek: Portfelj dionica ne stvara novčani tijek osim ako dionica ne isplati dividendu. Stanovi tradicionalno imaju veću stabilnost od zaliha.
  • Tvrda imovina: Stambena zgrada nije imovina papira - ona je mnogo opipljivija. Ako kupite posao ispravno, njegova vrijednost nikada ne može prijeći na nulu. Stanovi se univerzalno smatraju izvrsnom zaštitom od inflacije (jednog dana će inflacija na kraju povisiti).

Kako uložiti u stambene zgrade i komplekse bez novca

Naučiti ulagati u stambene zgrade i komplekse nikako nije lak nastup, ali ovi koraci u nastavku mogu vam olakšati postupak. Za početak najprije provjerite je li ulazak u nišu za ulaganje apsolutno prava stvar za vas:

1. Osigurajte da je ulaganje u stanove i projekte gradnje pravo ulaganje za vas

Bez obzira jeste li već sagradili portfelj ili ste potpuno novi u investiranju u nekretnine, trebali biste biti apsolutno sigurni da je ulaganje u stambene zgrade baš za vas. Puno je stvari koje morate razmotriti, uključujući troškove koji uključuju i vremensku komponentu. Troškovi posjedovanja stambene zgrade uključuju početni kapitalni zahtjev kao i tekuću matricu novčanih tokova koja je povezana s upravljanjem više stanarskih jedinica istodobno.

Drugo, upravljanje stambenom zgradom zahtijeva veću uključenost i upravljanje, poput bavljenja prometom stanara, iznajmljivanjem papira i rješavanjem pitanja održavanja. Prije nego što donesete financijsku odluku za poduzimanje ove investicione linije, trebate biti sigurni da vam raspored može prilagoditi i da imate i ono čime ćete snositi troškove koji su u pitanju.

2. Odaberite vrstu stambene zgrade koju ćete ići

Podrazumijeva se da svi stanovi nisu isti. Dolaze u različitim oblicima i veličinama. Jedna građevina mogla bi biti obnovljena viktorijanska palača koja je podijeljena u nekoliko cjelina, dok bi druga mogla biti moderna višestambena zgrada u gradskom području.

Određivanje koliko si stana možete priuštiti pomoći će vam da suzite pretraživanje, kao i da odredite koje će vrste zgrada ponuditi najbolji povrat ulaganja u vaš proračun. Ulagači se suočavaju s škakljivim kompromisom između kupoprodajne cijene u odnosu na troškove popravka i obnove.

3. Identificirajte imovinu

Čim se odlučite za tip apartmanskog kompleksa koji želite posjedovati, sljedeći logični korak je potraga za nekretninama. Možete odabrati samostalno pretraživanje nekretnina, uz pomoć stručnjaka ili službe ili kombinaciju oboje.

Jedan od načina traženja posla je pridruživanje lokalnom klubu ili društvu za ulaganje u nekretnine. Umrežavanjem s drugim profesionalcima vjerojatnost je da ćete se povezati s investitorom koji će znati kakvu nekretninu možete prodati.

S druge strane, agenti za prodaju nekretnina, posebno agenti za komercijalne nekretnine, mogu se pokazati korisnim u ovom procesu. Ne samo da imaju pristup uslugama s više uvrštenja, već često imaju i popise komercijalnih brokerskih kuća. No, imajte na umu da je provizija za komercijalne ponude nešto viša od one za stambene.

4. Zamislite svoju pažljivost

Prije nego što ponudite ponudu za kupnju stambene zgrade ili kompleksa, trebate uzeti u obzir dužnju i pažljivu analizu posla. Ako namjeravate kupiti stan, faktori koje biste trebali imati na umu uključuju, lokaciju, broj jedinica u zgradi, dostupne pogodnosti kao i stanje zgrade.

Ovi će vam aspekti pomoći da izračunate koliko ćete zakupa možda moći naplatiti, kao i koliko ćete trebati potrošiti na neophodne popravke i poboljšanja. Pored toga, cjelokupno stanje zgrade može vam pomoći koliko često popravci mogu utjecati na vaš mjesečni novčani tok.

Štoviše, lokacija nekretnine ukazuje na lokalne društveno-ekonomske čimbenike koji će dugoročno utjecati na profitabilnost u smislu prinosa najamnine, zauzeća ili vrijednosti preprodaje. Nakon što se ozbiljno bavite određenom nekretninom, obavezno zaposlite inspektora i od prethodnog vlasnika nabavite kopije najma, porezne prijave i bilo kakve druge pravne dokumente koji će vam pomoći u otkrivanju skrivenih problema, ako postoje.

5. Dajte ponudu, financirajte i zaključite ugovor

Da biste dali ponudu, vrijednost stambene zgrade može se procijeniti pomoću tržišne usporedbe, potencijalnog prihoda, kao i zamjenskog pristupa, gdje investitori procjenjuju koliko bi koštalo izgradnju slične zgrade. Budući da nekretnine s pet ili više jedinica ne ispunjavaju uvjete za kredite podržane od države, komercijalni zajmovi obično potječu od tradicionalnih i privatnih zajmodavaca.

Budite spremni na vrijeme kada zajmodavci zahtijevaju kamate i novčane rezerve, kao i kad pogoduju nekretninama s dobrim tržišnim potencijalom i visokim stopama zauzeća. No, dobra je vijest da komercijalni zajmodavci teže naglasiti potencijal prihoda, ali ne manje od investitorovih osobnih financija i kreditne povijesti.

Čimbenici koje treba uzeti u obzir prilikom ulaganja u stambene zgrade i komplekse

a. Novčani tijek: Hoće li te novčani tok teći? To je najvažnije pitanje koje treba uzeti u obzir, a ovisi o mnogo faktora, uključujući:

  • Snaga lokalnog tržišta najamnina (upražnjeno radno mjesto i prijestupnost)
  • Vrsta tržišta koje kupujete (zgrade C klase obično imaju veći promet stanara i veće popravke i održavanje od zgrada A ili B klase)
  • Kamatna stopa na vaše financiranje (je li to uobičajeno financiranje ili zajam za težak novac?)
  • Veličina vašeg predujma

Dalje, morat ćete se zapitati hoće li nekretnina koju želite kupiti moći realno osigurati prihod za vas. Morate znati i novčani tijek ove imovine u odnosu na ostale potencijalne nekretnine.

Na primjer, kuća od 150 000 dolara koja iznajmljuje za 1000 dolara mjesečno ima bolji potencijal od prihoda od kuće u iznosu od 300 000 dolara koja iznajmljuje za 1600 dolara mjesečno. Zgrada sa četiri jedinice koja košta 400 000 dolara mogla bi donijeti 3000 dolara mjesečno u istoj četvrti. Kupnja u pravim četvrtima i u pravoj fazi ciklusa nekretnina od najveće je važnosti, a ako se obavi ispravno, rezultirat će zdravim uvažavanjem i dobiti.

Hoće li vam nekretnina osigurati prihod, postavlja se pitanje je li prihod važan. Imate li drugi izvor prihoda koji vam može omogućiti da veći dio prihoda potrošite na obnovi zgrade? Trebate li više prihoda ili vam je budući rast kapitala važniji?

b. Leveridžid: Uticaj je važan u ulaganju. To je zato što što manje gotovine odložite na svaku nekretninu, više nekretnina možete sebi priuštiti. Ako svojstva porastu, vrijednost prinosa raste eksponencijalno. Međutim, ako nekretnina opada, a vi imate veliki dug na nekretnini, rezultat može biti negativan novčani tok. Negativni novčani tok može biti ili „loš“ ili „dobar.“ Vrsta „dobra“ je kratkoročna i donosi vam novac.

Ulaganje u "ništa dolje" vrlo je privlačno za ulagača s visokim utjecajem, ali njemu treba pristupiti s oprezom. Ako ste dugoročni igrač, poluga će uglavnom djelovati u vašu korist ako tržišta na koja ulažete dugoročno cijenite i vaš prihod od nekretnina može platiti većinu mjesečnog servisa duga.

c. Kapital: Kapital može imati nekoliko oblika, kao što su:

  • Snižena cijena
  • Popravljač gornji - potencijal "naopako"
  • Prilika za rezoning
  • Loše upravljanje
  • Ovrhe

Mnogo je načina za stvaranje kapitala, ali najbolje je kupovati ulaganje u kapital. Pronađite nekoga tko je zainteresiran za prodaju svoje imovine i spreman je odustati od svog udjela za manje od pune vrijednosti. Alternativno, možete kupiti nekretninu koja treba posao koji se može obaviti za 50 centi za dolar ili manje. Drugim riječima, ako imovina treba 10 000 USD na poslu, osigurajte popust od 20 000 USD na cijenu ili još bolje.

d. Uvažavanje: kao što je već spomenuto, kupovina u pravim četvrtima i u pravoj fazi ciklusa nekretnina rezultirat će uvažavanjem i dobiti. Ali ovo nije baš lak podvig. Mjerenje vremena ciklusa nekretnina je teško i vrlo se spekuliše. Ako kupujete nekretnine bez udjela ili novčanog toka isključivo radi kratkoročnog uvida, upuštate se u rizično ulaganje.

Kupnja za umjereno do dugoročno (10 do 20 godina) uvažavanje je sigurnija i lakša. Pogledajte dugoročne trendove susjedstva i grada kako biste odabrali područja koja će zadržati svoje vrijednosti i rasti prosječno 5 do 7%. Kombinirajte ovu taktiku s razumnim novčanim tokom i kupovinom u kapitalu, a vi ćete biti pametni ulagač.

e. Rizik: dobar investitor uvijek mora procijeniti rizik koji je povezan s bilo kojom investicijom prije nego što krene u njega. Zapitajte se: "Što ako su moje pretpostavke pogrešne?" Drugim riječima, imam li "plan B"? Ako ste kupili nekretninu na uvid i imovinu niste procijenili u vrijednosti, možete li iznajmiti za pozitivan novčani tok? Ako kupujete sa zajmom s podesivom stopom i stope rastu, hoće li vas to izgubiti od posla?

Ako imate nekoliko slobodnih radnih mjesta, možete li se nositi s negativnim novčanim tokom ili će to negativno reći na vas i vaše financije. S ovakvim ulaganjima trebali biste očekivati ​​najbolje, ali spremni za najgori scenarij.

Znakovi upozorenja o lošoj ponudi

Postoje izvjesni znakovi da kad ih primijetite može značiti da će investicijski posao biti loš. Neki od njih su;

  • Brojevi se ne zbrajaju: U ovoj ste igri jer želite zaraditi novac. Ako se brojevi ne zbroje, a prodavač neće spustiti cijenu ili vam dati bolje uvjete, onda biste trebali potražiti drugu investiciju na drugom mjestu.
  • Nedostajući brojevi: Ako vam prodavač ne može pružiti godišnje izvještaje o dobiti i gubitku, plus stvarni broj iz prethodne dvije godine, pređite na drugu ponudu.
  • Proizvedeni brojevi: Pro forma brojevi čista su nagađanja. Možda su obrazovani nagađanja, ali oni su još uvijek projekcija. Zajmodavci neće dati te izmišljene brojeve nikakvu težinu, a ni vi njima. Ovdje vaše iskustvo igra veliku ulogu. Nakon nekog vremena brzo ćete moći shvatiti "tko puši dim" ili ako brojevi imaju smisla.
  • Troubled Property : postoje scenariji u kojima entitet izgleda dobro na papiru - brojevi su stvarni i zbrajaju se. Ipak posjet web-lokaciji pokazuje nešto sasvim drugo. Možda su potrebni glavni popravci, jer prodavač odlaže održavanje, nadajući se da će glavobolju prenijeti na kupca. Ne dozvolite da taj kupac budete vi. Potražite bolji posao na drugom mjestu.
  • Pogrešno područje : Ne trošite novac pokušavajući da preokrenete trend. Ako je susjedstvo u opadanju, imovina nosi tu stigmu. Stanari će krenuti dalje, a isto tako i vi.
  • Mjeseci na tržištu : Dobra imanja idu brzo. Loše osobine ostaju na popisima mjesec po mjesec. Pomoću detektivskog rada možete shvatiti zašto je to dud. I to je održivo iskustvo učenja, ali vaše će vrijeme biti bolje provedeno nakon dobrih ponuda.

Popularni Postovi